이병무, Brian Lee

美 모기지 | 부동산

 
작성일 : 07-02-14 05:36

콘도(Condo)와 코압(Co-Op)의 차이는 무엇인가?

 글쓴이 : 평상심
조회 : 1,615  
콘도(Condo)와 코압(Co-Op)의 차이는 무엇인가?
 
집 값 상승에도 불구하고 부동산의 구입열기는 식을 줄 모르고 달아오르고 있다. 40년만의 낮은 이자도 주택 구입을 부추기는데 한 몫을 하고 있다. 주택 구입이 늘어남과 동시에 콘도와 코압의 구입도 많이 늘어나고 있는 추세이다. 콘도는 많은 사람들에게 익숙해져있는 말이지만 코압은 생소하다. 콘도와 코압의 다른 점을 알아본다.

첫째 소유권의 형태이다. 콘도는 “Fee Simple”이라 하여 건물과 빌딩 일정부분의 소유권이 인정되는 반면 코압은 “Leasehold Interest”를 가지며 회사(corporation)의 주식을 구입자의 개인 재산으로 소유한다. 이 회사의 주식들이 융자를 받을 때 담보로 제공되는 것이다. 따라서 땅과 건물에 대한 소유권도 회사가 가지고 있다. 예를 들면 코압이 1000의 주식을 가지고있고 건물이 10 유니트(unit)로 되어 있다면 각 유니트 소유주는 각각 100주의 소유권을 행사한다.

두 번째는 관리와 판매이다. 콘도나 코압 모두 수영장, 테니스 코트, 지붕, 잔디공원 등등 과 같은 공동 구역이 있다. 이를 관리하기 위해 매달 관리비를 지불한다. 화재보험도 관리비에 같이 포함되어 있는 경우가 대부분이다. 콘도일 경우 이 경비를 HOA(Home owner's association) Fee라고 부른다. 코압일 경우 관리비에 추가로 재산세(Property Tax), 모게지 Payment(빌딩에 대한) 등이 추가로 들어간다. 콘도를 판매할 때는 주인이 HOA에 아무런 제한이 없이 원하면 언제든지, 누구에게나 콘도를 팔 수 있다. 코압은 Board of Director의 허가가 있어야 판매할 수 있다. 예를 들어 A가 자신의 Interest(shares in corporation)를 B에게 팔기를 원한다면 코압의 director들은 B에게 코압을 살 자격이 있는지를 심사한다. 만약 거절당하면 A는 판매가 불가능하다.

셋째, 융자와 자격조건이다. 콘도일 경우 보통 집 융자와 같다. 5%다운으로도 콘도를 구입할 수 있다. 자격조건도 일반과 같으며 보통 수입이 총 페이먼트의 3배 정도이고 크레딧이 별 문제가 없다면 무리 없이 융자가 나온다. 코압인 경우는 다르다. 코압은 소유하고있는 주식(Share)를 담보로 융자를 받는다. 때문에 융자가 까다롭고 코압 융자를 내주는 전문은행들도 많지 않다. 코압은 구입가격의 최소 20%이상은 다운해야 융자가 가능하다. 이자율도 콘도나 일반주택보다 약 0.5%에서 1.0%정도 더 높다. 수입에 대한 총 페이먼트도 콘도보다 높은 4배 정도를 요구한다.

재산세(Property Tax) 지불도 다르다. 콘도는 일반 주택과 마찬가지로 일년에 두 번 (4월과 12월) 각 콘도의 주인이 개별적으로 재산세를 지불한다. 반면 코압 재산세는 주주들이 매달 관리비와 함께 지불하는 것이 다르다.
     

 
   
 

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