http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr 테스트 버전 0.2 (2004-04-26) ko http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=351  
뜻하지 않은 큰 교통 사고를 냈거나 사업에 실패를 했을 경우 병원비나 사업 빚이 집으로 린(Lien)으로 들어오는 경우가 있다. 자연히 빚더미에 올라선다. 채권자는 채무자의 집을 팔아 빚을 갚으라고 독촉하게 된다. 법적으로는 채권자는 채무자의 집을 팔아 꾸어준 돈을 돌려 받을 수 있는 입장에 있지만, 채무자의 입장에선 그 집을 잃으면 재기를 할 수 없는 급박한 상황이기에 집만은 보호하려 한다.

이런 상황에서 채무자가 자신의 집을 보호할 수 있을까? 보호할 수 있다. 바로 Homestead Exemption(이하 “홈스테드”)이라는 방법으로 채권자가 강압적으로 채무자의 집을 팔아 빚을 돌려 받으려 할 때 법이 허락하는 범위 내에서 홈에퀴티(Home Equity)를 보호할 수 있다.

“홈스테드”의 혜택은 다음의 제한과 혜택이 따른다. (1)채무자가 정신/육체적 불구자가 되었을 때 100,000달러까지 보호를 받을 수 있다. (2)주택 소유주의 가장이 65세 이상인 경우엔 75,000달러까지 보호를 받는다. (3)채무자가 위의 두 조건에 부합되지 않으면 50,000달러까지 보호받을 수 있다.

보호받을 수 있는 금액이 얼마나 되는지 알기 쉽게 한 예를 들어본다. A와 B가 부부지간이고 300,000달러 짜리 집을 소유했다고 가정하자. 1차 모게지가 120,000달러, 2차 모게지는 40,000달러, 이 경우 이들 부부의 순수 에쿼티는 140,000달러가 된다 [$300,000.00- ($120,000.00 + $40,000.00)= $140,000.00]. 그런데 이 부부에게 뜻하지 않은 사고로 주택에 대해서 린(Lien)이 들어온다고 치자. 이 경우 채권자로부터 주택에 대한 린이 붙여지는데, 이때 이들 부부가 홈스테드로 보호를 받을 수 있는 금액은 총재산 140,000달러 중 75,000달러만 된다는 것이다.

그러나 큰 불의의 사고를 당했을지라도 “홈스테드”로 보호받지 못하는 예외도 있다. 첫째, 홈스테드가 등기되기 전 법원판결(Judgement)을 받았을 경우. 둘째, 집을 답보로 빌린 융자를 받았을 경우. 셋째, 집을 보수/개축하기 위해 공사하고 공사금을 지불하지 않아 생긴 채무(Mechanic's Lien)가 있을 경우. 넷째, 연방 및 주정부에 지불해야할 세금을 내지 않아서 린이 걸렸을 경우엔 보호 대상에서 제외된다.

“홈스테드”로 부동산을 보호받을 수 있는 대상은 개인주택, 콘도미니움, 2-Unit 주택, 모빌홈, PUD(Planed Unit Development) 등등이다. 임대건물은 홈스테드의 혜택 대상서 제외된다. 자신이 현재 살고있지 않는 입(Second House)도 제외다.

“홈스테드”에 대한 서류 제출은 주택 주인만이 할 수 있고, 효력은 별도 서류로 제거하지 않는 한 계속 유효하다. 집을 팔을 경우에는 “Abandonment of Homestead”를 보내 홈스테드를 해제해야한다.

“홈스테드” 서류양식은 인터넷으로 다운로드 받거나 문구점(Stationary)에서도 구할 수 있다. 서류는 간단하여 작성이 비교적 쉬우나 이해가 가지 않는 부분은 전문인의 도움을 받는 게 좋으며, 작성된 서류는 반드시 공증 받아 카운티 등기소에 등기시켜야만 그 효력이 있다.]]> 평상심 Tue, 29 Jul 2008 12:16:44 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=350  
경제적으로 안정된 생활의 터전을 잡은 사람들은 좀 더 확실한 수익원을 찾는다. 단기간에 보다 더 큰 수익원을 찾는 사람들은 위험부담이 따르는 주식에 많은 관심을 두지만, 그렇지 않고 보다 장기간을 통한 지속적인 수익원을 찾는 사람들은 부동산 투자를 선호한다. 근래 다수의 한인 교포들이 부동산 투자에 대하여 “그래도 부동산”이라는 생각을 갖고 일반 주택에 대한 투자를 떠나 임대아파트에 많은 관심을 갖는데, 임대아파트를 통하여 어떤 이익과 손실을 예상할 수 있는지를 알아보도록 한다.

부동산에 대한 투자는 우선 부동산 절대가치에 대한 목돈을 들이지 않는다. 그러면서도 구매 건물에 대한 소유권을 자신의 이름으로 올려놓은 수 있다는 데에 대해서 소유로 만들 수 있어 많은 사람들이 임대아파트는 대한 투자를 선호한다. 다시 말해서 200만 달러 짜리 30유닛 아파트를 구매하고자 한다면 40만 달러(구매가의 20%) 정도의 돈으로도 200만 달러의 아파트를 구매할 수 있다는 말이다. 나머지 160만 달러는 은행의 융자금으로 조달할 수 있다. 부동산 투자는 이런 종자돈으로 큰 건물을 구입할 수 있는데, 이것을 레버리지(leverage) 구매라고 말한다. 주식은 레버리지 구매가 불가능하다. 200만 달러 어치의 주식을 구매하고자 한다면 200만 달러의 돈을 갖고있어야 하는 한계점이 있어 부동산 투자가 더 매력적인 것이다.

그러나 임대아파트 구매만으로 자동적으로 투자금이 회수되고 안정적 수익이 보장되지 않는다. 임대아파트 운영은 관리를 얼마나 잘하느냐가 수익의 관건이 된다. 일반적으로 공실률을 5% 정도로 따지는데, 30유닛에 대한 5% 공실률은 1.5 유닛을 말한다. 즉 2유닛 이상의 공실률이 있으면 수익원이 현저히 낮아 투자 가치를 잃는 것이다. 가령 1유닛에 700달러로 렌트를 한다면 30유닛에 대한 월수입은 21,000 달러가 되야 한다. 21,000 달러의 5% 공실율이 있다면 한 달에 1,050 달러의 손해가 난다. 그러나 1.5유닛(5%)의 공실률은 불가능하기 때문에 적자를 줄이고 수익을 늘일 수 있게 공실률을 최대 1유닛(3.3%)으로 유지해야 수익이 올라간다.

설사 95% 이상의 렌트률을 지속한다 해도 돈을 내지 않는 입주자(Tenant)도 있다는 사실을 알아야 한다. 돈을 제대로 내지 않고 1-3달 살다가 쫓겨 나가는 사람들이 종종 있다면 그만큼 수익이 줄어 투자가치가 떨어진다. 때문에 먼저 임대아파트 운영은 입주자를 받아들이기 전에 철저한 신용조사(Credit Check)를 해야하는 것이 중요하다. 유능한 메니저의 몫이다. 16유닛 이상은 상주하는 관리 메니저가 필요하고, 한 건물 이상의 아파트를 관리하는 메니저는 아무나 할 수 있는 것이 아닌 부동산 라이센스를 갖고 관리해야함도 잊지 말아야 한다.]]> 평상심 Tue, 29 Jul 2008 12:16:21 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=349  
한인의 재정력이 높아지면서 아파트(APT)를 매력적인 투자 대상으로 보는 현상이 두르러지고 있다. 금리가 현저히 내려갔기 때문에 더 그렇다. 그러나 낮은 금리 때문에 아무 것이나 시장에 나온 주택을 투자대상으로 골랐다간 더 큰 낭패를 볼 수 있다. 때문에 다음 사항을 보고 아파트를 투자 대상으로 생각해 보면 좋다.

첫째, 아파트는 건축 년 수가 짧을수록 좋다. 그만큼 가치를 하기 때문이다. 일단 일정 건물을 구입하기로 정했으면 건물의 시가를 알아본다. 우선 쉽게 알아볼 수 있는 방법은 건물의 총 임대수입에 8대 정도의 값을 곱하라. 이 가격이 주택의 대략 시가다. 예를 들면 연간 건물에서 들어오는 임대 수입이 100,000달러라 하면 아파트의 가격은 약 800,000달러가 된다. 이 가격이 일반적 건물의 적정가랄 할 수 있다.

둘째, 위치(Location)를 고려하라. 동네가 안전한가, 교통이 편리한가, 학군이 좋고 학교가 가까운가, 쇼핑센터가 근거리에 있나, 도서관이 가까이 있나, 공원이 가까이 있나 알아본다. 이런 것들의 요소가 양호해야 입주자가 많이 들어온다.

셋째, 어떤 구조의 건물인지 알아보고 주차장이 잘 갖춰졌나를 알아본다. 유닛의 구조는 방과 화장실이 몇 개 짜리 인지를 보고, 또 크기(넓이)가 어떤지 알아본다. 캘리포니아의 주된 교통수단은 자가용이기 때문에 주차장도 잘 갖추어져 있어야 한다. 주차장이 없어 자동차를 길거리에 주차하게 되면 입주를 꺼린다. 때문에 충분한 주차장이 잘 갖춰진 것인가를 알아보는 것도 필수다.

넷째, 입주인의 수준과 어떤 입주 조건으로 사는지 알아 보라. 임대해 살면서 임대비를 내지 않으면 건물주는 골탕먹는다. 때문에 건물에 못지 않게 중요한 것이 임대인(Tenant)이다. 임대인에 대한 정보는 집세장부(Rent Rolls)를 검토하여 잘 알아볼 수 있다. 지난 3개월 이상의 기록을 검토하라. 적잖은 사람들이 렌트비를 내지 않고 밀려있는 것이 나타나면 그 아파트는 구매대상에서 제외시켜라. 그러나 렌트비가 잘 걷혀지는 아파트는 구매가치가 높다. 또 임대인들의 계약서(Lease Contract)도 검토한다. 이 계약서에는 임대인이 어떤 조건으로 언제까지 아파트에 살 수 있는지 명시되어 있어 내보낼 사람과 다시 입주시켜야 할 사람에 대한 준비를 할 수 있다.

다섯째, 구매하고자 하는 아파트의 자금의 흐름(Cash Flow)도 알아본다. 일년간의 수입과 지출을 확인하면 된다. 아무리 임대 수입이 좋다해도 건물에 들어가는 관리비(Maintenance) 비용이 많이 들어가면 수익성이 떨어진다. 자금의 흐름은 셀러(Seller)에게 물어봐서 알 수 있다. 지난 3년간의 수입과 지출에 대한 명세서를 요구하여 알아보면 더 좋다.

여섯째, 융자조건을 알아 보라. 아파트 융자는 대부분 은행이 구입가격의 25-35% 선에서 다운페이(Downpay)를 요구한다. 실제수입이 모게지 페이먼트보다 많이 나올 정도의 다운페이를 하는 것이 좋다. 그렇지 않으면 투자할 가치가 별로 없다. 융자는 보통 30년 상환 프레임에 10년 고정(30/10), 7년 고정, 5년 고정, 3년 고정, 변동 프로그램을 이용할 수 있다. 이자율은 주택융자보다 약간 높다.

마지막으로, 아파트 융자는 개인주택 융자와 달리 아파트에서 나오는 실제 수입이 융자의 승인의 관건이 된다. 신청인의 크레딧과 수입도 고려 대상이 된다. 어떤 은행은 아파트 운영에 대한 경험을 요구하기도 한다. 이런 과정을 통과하면 아파트 융자가 나오는데, 구매한 아파트가 12유닛 이하면 달리 관리인을 두지 않아도 가능하지만 12유닛 이상이 된다면 상주 관리인(Manager)을 두고 아파트를 관리하라. 아파트 관리를 잘 하면 수익성이 높아지고 훗날 좋은 가격으로 아파트를 매매할 수 있다.]]> 평상심 Tue, 29 Jul 2008 12:15:54 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=348  
주택 및 건물 구입은 신중을 기해야 한다. 구입하고 나서 마음에 맞지 않는다거나, 혹은 집이나 건물에 하자가 있다고 다시 돌려주고 환불받을 수 없기 때문이다. 이런 이유로 주택/건물 구입은 감정(Appraisal) 이 필수적이다. 올바른 감정은 어떻게 할 수 있는 것인지 크게 세 가지를 알아보자.

첫째. 가장 널리 쓰이는 “비교방법”을 쓸 수 있다. “Comparative Approach”라고 말할 수 있는데, 가장 쉽고 널리 사용하는 방법이다. 주로 핵가족이 사는 단독주택, 콘도, 혹은 공지(Vacant Land)에 가장 널리 쓰인다. 배우기 쉽고 주택감정에 대한 특별한 경험이 없어도 가능하다. 

“Comparative Approach”로의 집 값 감정은 같은 동네에 위치한 동일한 집을 찾아 가격을 비교하는 것이다. 건평, 베드룸, 거실, 화장실 등등도 거의 같은 크기가 되는 집으로써 가격 차이를 본다. 이렇게 비교하여 구입가격이 높다 생각되면 다른 집을 본다. 반대로 너무 낮으면 집에 하자가 있는지를 꼼꼼히 살펴본다.

건평과 베드룸 수와 화장실 수는 같을 지라도 어떤 집은 수영장이 있을 수 있고 분수대를 갖춘 화단이 있을 수도 있다. 이런 집은 일반 시세보다 비싸다. 이런 특별한 시설이 필요 없고 단지 살기 좋은 집만이 필요한 사람은 시세의 수영장과 분수대를 따로 설치할 때 들어가는 시설비를 뺀 나머지의 가격으로 집 값을 산출해 낼 수 있다. 예를 들면 수영장과 분수대를 갖춘 화단이 있는 집이 340,000달러로 거래된다고 하자. 구매하고자 하는 집은 수영장과 분수대가 없다고 할 때, 수영장/분수대의 추가 건축비 약 40,000달러를 빼면 300,00달러가 적정가임을 알 수 있다.

둘째. “가격산출법(Cost Approach)”으로 주택가격을 알아볼 수 있다. 다른 말로 “Replacement Cost Method”라고도 한다. 이 방법은 현 시세로 땅 값과 집 값을 산출하여 주택에 대한 감가상각비를 제한 현 시세를 산출해내는데, 주택 설계비와 시공비가 얼마나 들어가는지 알아야 한다.

“가격산출법(Cost Approach)”으로 감정을 내는 이유가 있다. 기존 주택 구입보다 같은 값으로 새 집을 장만할 수 있지 않을까 하는 계산을 하기 때문이다. 다시 말해서 새 주택을 짓는 값과 헌 집을 사는 가격의 차이가 거의 없으면 새 집을 짓는 것이 낫다고 생각하는데, 새 집을 짓기 위해서는 설계와 건축비가 얼마나 들어가는지 가격을 산출해 낼 수 있어야 한다. 기왕이면 “다홍치마”를 걸치기 위한 “가격산출법”이라고 생각할 수 있다. 이것은 전문 감정사의 도움이 필요한 방법이다.

셋째. “Capitalization Approach” 방법이 있다. 일반 거주 주택을 구입하고자하는 사람들에겐 거의 쓰이지 않는다. 임대아파트나 상업용 건물 외 창고 같은 건물에 대한 감정가를 낼 때 쓰는 방법이다. 이 방법은 임대를 내줌으로써 렌트비를 받아 수익을 올릴 때 쓰는데 주로 쓰인다. 수익성을 가리면서 집/건물가를 산출해 내는 방법이다. 때문에 이 방법은 일반사람에게 매우 복잡하다. 전문 감정사(Appraiser)를 통해서만 감정을 내야하는 방법이다. 특징은 건물의 현 시가를 주택구입자의 장래 인컴(렌트비) 과 지출을 토대로 해서 감정가를 산출하는 것이다.

일반적으로 주택/건물 외 다른 일반 물건의 가격은 셀러(Seller)의 의도에 의해서 결정된다. 그러나 주택가격만은 예외라 대부분 바이어에 의해 결정된다. 셀러가 달라는 대로 돈을 다 내는 바이어는 없다. 줄다리기 가격협상을 통해 주택의 가격을 결정하는데, 구매 가격은 감정사(Appraiser)를 통하여 주택과 건물의 시가(Market Price)를 정확히 파악한 후 가격을 결정하고 구매에 들어가는 것이 좋다.]]> 평상심 Tue, 29 Jul 2008 12:15:15 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=347

힘들게 주택을 장만한 대부분의 한인들은 주택 관리비가 예상보다 많다고 느끼게 된다.

정원이 있다면 정원 관리 비용에서부터 물값, 쓰레기값, 전기세, 개스비 등 각종 유틸리티 비용이 만만치 않다. 더구나 살다보면 주택 곳곳이 삐걱대기 시작한다.

화장실이 새기도 하고 비가 오면 지붕에서 빗물이 떨어지기도 한다. 눈에 보이지 않던 문제점들도 점점 생겨난다. 이러한 것들을 수리하는 비용도 전혀 예상치 않았던 비용이다.

더구나 융자 프로그램마저 변동 이자율이라면 하루가 다르게 페이먼트도 올라가게 된다. 이쯤되면 집을 ‘머리에 이고 산다’는 말이 실감난다. 따라서 주택을 소유하면서 적절한 관리를 해주지 않으면 주택은 애물단지로 전락하고 만다. 집안 내부에서 절약하는 것은 물론 에퀴티론도 유사시를 위해 비축하는 등의 노하우가 필요하다.

1. 고정 금리로 바꿔라

모기지 이자율은 지난 1개월 동안 쉼없이 상승 1년전 수준으로 되돌아갔다. 따라서 변동 이자율 프로그램을 가진 소유주나 고정 이자율 기간이 끝난 주택 소유주는 융자 페이먼트가 큰 폭으로 뛰게 된다.

더욱이 모기지 이자율은 올 연말까지 상승세를 계속 현재 6.5% 수준인 30년 고정 모기지 금리가 7% 선까지 오를 것으로 융자 전문가들은 내다보고 있다. 따라서 모기지 금리를 묶어두는 것이 현명한 선택이다.

2. 유틸리티 요금을 낮춰라

전기세 개스비 물값 등도 가계 부담을 증가시키는 요인이다. 그러나 조금만 주의하면 유틸리티 요금도 20~30%는 절약이 가능하다. 이를테면 전등을 절전등으로 바꾸고 온수기의 온도를 조금만 낮춰도 사용량이 눈에 띄게 줄게 된다.

뒷마당의 스프링쿨러 가동 시간도 1분만 줄여도 물값을 절약할 수 있다. 이를테면 잔디에 물 주는 시간이 10분으로 맞춰져있다면 7분으로 조정하면 물 사용량을 30% 절약할 수 있는 셈이다.

3. 가치있는 리모델링에 투자하라

주택에 살다보면 리모델링을 하게 된다. 새로운 분위기를 원해서이기도 하고 문제가 생겨서이기도 하다.

주택 가치를 높이고 싶은 목적도 있다. 그러나 리모델링을 할 때도 경제 원칙을 생각해야 한다. 즉 최소의 투자로 최대의 효과를 얻는 것이 중요하다.

리모델링을 함으로써 가장 큰 효과를 볼 수 있는 곳은 부엌과 화장실이다. 또한 방을 추가하는 것도 가치가 있다. 그러나 수영장을 만든다던가 차고를 방으로 개조하는 등의 리모델링은 투자효과를 얻기 어렵다.

4. 리모델링은 발품을 팔아라

리모델링 비용은 항상 예상치를 초과하게 된다. 부엌 캐비넷만 하더라도 캐비넷 비용외에도 몰딩 카운터탑 설치 비용 플러밍 비용 싱크대 손잡이 등 추가로 지출되는 비용이 한두푼이 아니다. 이러한 것이 합쳐지면 오히려 캐비넷 가격을 넘어설 때도 있다. 따라서 얼마나 발품을 파느냐에 따라 리모델링 비용은 큰 차이를 보이게 된다.

홈디포나 로우스 등 주택용품 전문매장을 여러 군데 다녀보면 똑같은 자재라도 값이 서로 다름을 알게 된다. 주인이 직접 발품을 팔아 자재를 구입하면 자재값만 적어도 30~40%는 절약할 수 있다.

5. 홈 에퀴티론은 비상용으로 비축하라

주택을 구입하는 큰 목적의 하나는 유사시 대비다. 즉 에퀴티론이라는 든든한 보험을 들어두는 것이다. 에퀴티론은 일반인들이 큰 돈을 융통할 수 있는 가장 좋은 방법중 하나다.

이를테면 자녀가 대학교에 가거나 집에 큰 일이 생기면 에퀴티론을 통해 임시 해결을 모색할 수 있다. 따라서 에퀴티론을 미리 확보해놓고 잘만 활용하면 큰 도움이 된다.]]> 평상심 Fri, 15 Jun 2007 06:37:10 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=346

지금 한국에선 '쩐의 전쟁'이 한창이다.

"남자는 아픔을 남기지만 돈은 이자를 남긴다." 현재 최고의 시청률을 기록하며 인기리에 방영중인 드라마 '쩐의 전쟁'에서 박진희(서주희역)가 남?명언이다. 학비 대가며 금이야 옥이야 뒷바라지 한 사법고시생 애인에게 가난하다는 이유로 배신을 당하고 설상가상으로 친구의 빚보증을 잘못 선 아버지로 인해 사채업자에게까지 시달림을 받자 돈을 벌겠다는 각오를 다지며 한 독백이다.

"남의 돈은 칼과 같다." 사업실패와 함께 사채업자의 빚독촉에 못이겨 자살한 아버지 충격으로 인한 어머니의 죽음 대물림 된 빚으로 술집에까지 팔리게 되는 여동생. 박신양(금나라역)은 결국 사채업자들의 난동으로 펀드매니저로서 잘나가던 직장에서까지 쫒겨나고 사랑마저 포기하게 된다. 이후 사채업계의 대부로 꼽히는 스승 신구(독고철역)가 제자가 된 박신양에게 가르쳐 주는 첫번째 교훈이다. 극중에서 사채업자들은 원금에 복리이자로 변리를 계산해 터무니 없는 채무이행을 강요한다. 2000만원의 빚이 2년 뒤 원금의 무려 다섯배에 달하는 1억원이 된다. 하루하루에 복리이자를 얹어 계산하기 때문이다.

결국 채무자들은 원금은 커녕 이자도 상환을 못하게 되어 모든 재산과 월급까지 차압당하고 신체까지도 포기당하는 비참한 신세가 된다. 물론 이는 소위 악덕 사채업자의 마수에 걸려 헤어 나오지 못하는 경우라 할 수 있다.

하지만 잘 살펴보면 우리의 삶속에서도 빚의 함정은 곳곳에 도사리고 있다. 빚 없이 살기는 거의 불가능 하기 때문이다.

가능한 돈을 빌리지 않는 것이 최선이지만 그렇지 못한 경우라면 현명하게 돈을 빌려쓰는 '빚테크'의 기술이 필요하다.

'빚테크'에 있어 빚도 좋은 빛과 나쁜 빛이 있다. 좋은 빚이란 능력 한도 내에서 먼저 갚을 수 있는 빚이다. 빚을 좋은 빚으로 만들려면 매달 갚아갈 수 있는 여유가 있는 경우에만 돈을 빌려야 하며 사업용도나 투자의 형태라면 나의 자산가치를 높일 수 있어야 한다.

나쁜 빚은 반드시 필요하지도 않고 상환능력이 없는데도 불구하고 일단 쓰고 보자는 식으로 빌리는 돈이다. 예를 들어 값비싼 여름 휴가를 위해 빌리는 돈이나 이자율이 높은 카드빚이다. 음성적으로 행해지고 있는 최고 연이자 120%의 사금융과 사채는 말할 것도 없다.

버는 것보다 더 쓰는 일은 너무 쉽다. 특히 신용카드로 내지르는 '묻지마 샤핑'은 당신을 결국엔 경제적 파탄으로 몰락시킨다.

지난해 카드웹닷컴이 조사한 바에 따르면 최소 1장의 신용카드를 사용하는 미국의 가정은 평균 9200달러의 카드빚이 있으며 빚더미로 인한 개인 파산 건수도 최근 몇년 새 최고치를 경신 중이다.

'빚테크'에 있어 모기지론이나 신용카드를 포함해 매월 갚아가는 장기부채의 규모는 월소득의 36%를 넘지 않는 것이 좋다. 이 수치는 금융권의 대출 담당자가 대출 신청자의 신용을 평가해 대출 여부를 결정짓는 주요한 판단 척도이기도 하다.]]> 평상심 Fri, 08 Jun 2007 06:44:17 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=345

윌셔거리나 고층건물이 즐비한 다운타운에 지어지는 콘도 주인은 누가 될까.

로컬 한인들치고 이런 질문을 스스로 내던지지 않는 사람은 없을 것이다. 가격이 50만달러대를 넘고 위치나 사이즈에 따라 100만달러가 넘는 것은 기본이다.

관리비(HOA)도 만만치 않다. 건물에 따라 600달러에서 1000달러수준은 된다. 지역적인 특성 때문인지 한인들은 LA 콘도 분양시장에서 큰 손으로 대접받고 있다. 한인들중에서도 본국 투자자들의 비중이 무시못할 존재가 되고 있다.

일부에서는 한인타운이나 다운타운에서 분양되는 콘도는 '로컬파'와 '본국파'의 각축장이라는 농담섞인 만들도 나오고 있다. 로컬자금과 본국자금이 콘도 구입의 핵심적인 자금줄이라는 이야기다.

불과 5년전만해도 로컬에서 분양되는 주택에서 본국인들의 모습은 거의 보이지 않았다. 그러나 올해부터 해외투자 한도액이 크게 올라선지 본국에서 들어오는 자금이 많아지고 있다.

본국 재정경제부 통계에 따르면 한국인의 해외 부동산 취득금액이 평균 43만달러라고 한다. 지난 3월부터 40만달러대로 올라섰다는 것이다. 이 정도 금액이면 70만~80만달러짜리 콘도 구입시 50%이상을 다운할 수 있는 수준이다.

부동산 시장의 변화로 최근들어 LA일원 콘도에 대한 본국인들의 융자상담이 늘어나고 있다. 주된 질문내용은 융자를 받을 수 있느냐는 것과 송금시 필요한 절차들이다.

미국 은행들은 융자 신청인이 유효한 비자를 갖고 있으면 외국인이라도 모기지 론을 해준다. 로컬 거주자는 은행계좌가 최소 3개월이상 되어야 하지만 외국 투자자는 은행계좌만 오픈하면 된다.

다운페이먼트는 최소 25%를 요구하고 있다. 30%이상을 다운한다면 안심해도 좋다. 상업용은 45%이상이며 된다.

합법적으로 미국에 입국한 사람으로 은행 어카운트가 있다면 모기지 융자 신청자격이 되는 셈이다.

한국 송금시 필요한 서류는 두가지라고 보면 된다. 부동산 '구입 계약서'와 '감정 리포트'다. 한국서는 '감정 평가서'라고 표현한다. 새로 짓는 집은 감정서가 없어도 된다.

만약 한국에 계신 부모가 미국에 사는 자녀를 위해 송금할 경우 자녀의 여권 사본을 추가로 요구하는 경우도 있다. 이럴때는 자녀의 크레딧 점수가 융자심사기준이 된다.

이제 융자 업무도 변하고 있다. 본국 바이어들의 가세로 새로운 융자 가이드 라인이 필요해지고 있다.

▷문의: (213)820-7272.]]> 평상심 Fri, 01 Jun 2007 01:41:48 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=344

요즘 집을 고치는 홈오너들이 많다. 건물 면적을 늘리고 낡은 자재를 새로운 것으로 바꾼다. 어떤 사람은 기존의 집을 헐고 아예 새로 짓는 경우도 있다.

리모델링한 집에서 새로운 기분으로 사는 오너도 있고 매물로 내 놓는 사람도 있다.

7~8년 전에 주택을 구입한 사람들은 현 시세보다 3분의 1수준으로 산 경우가 대부분이다.

현재 가치가 100만달러라면 예전에 30만달러대에 구입했다는 얘기다.

이런 주택에 건평 3000스퀘어피트짜리로 새로 짓는다면 공사비는 대략 40만~50만달러가 나온다. 좀 더 고급스럽게 짓게되면 공사비는 그 이상이 된다. 숫자상으로 보면 큰 금액이다.

그러나 투자개념으로 보면 이 보다 좋은 것도 없다.

계산을 뽑아보자.

수년전 30만달러에 구입한 집을 헐고 새로 3000스퀘어피트나 그 이상의 면적으로 짓는다고 하자.

공사비는 40만달러~50만달러가 투입된다. 이 집이 완공되면 집의 가치는 최소 170만~180만달러대로 껑충 뛰게된다. 새로 집을 지었고 건물면적도 늘렸기 때문에 이 정도 가격은 나온다.

정확한 가격은 그 지역의 감정가격에 따라 정해지겠지만 더 큰 사이즈로 새로 짓게되면 헌집의 가격보다 많이 뛰는 것이 주택투자 원리다.

그러면 홈 오너는 주택구입비 30만달러에 공사비를 50만달러로 잡을때 총 투자된 금액은 80만달러가 된다. 이 집을 170만달러~180만달러에 팔게되면 최소 90만달러이상을 손에 쥐게 된다는 결론이 된다.

물론 헌집을 새집으로 만들기가 쉬운 일은 아니다. 시간과 돈이 필요하고 공사기간 중 가족들이 불편함을 겪을 수 있도 있다.

하지만 자신의 집에 투자해서 큰 돈을 만든다는 것은 괜찮은 공사가 될 수 있다. 헌집을 새집으로 바꾸는 것은 부동산의 부가가치를 높이는 일이기 때문이다.

그러나 집을 헐고 새로 짓는 과정에서 주의해야 할 점이 하나 있다.

바로 가격에 맞는 자재를 사용하는 것이다.

깡통차에 가죽시트를 얹고 네비게이션이 있다면 어울리지 않는다. 고급차의 가죽시트를 천으로 하고 창문을 수동으로 올리고 내린다면 이것 역시 어울리지 않는다.

주택도 마찬가지다. 비싼 집은 그에 맞는 자재를 사용하는 것이 좋다. 처음 구입가격만 생각하고 싸구려 재질을 사용하면 투자회수율이 낮아진다.

150만달러가 넘는 주택 리빙룸에 카펫을 깐다면 고급 턱시도를 입고 운동화를 신은 것과 같다.

부동산 리모델링은 수준에 맞는 자재를 사용하면 그 결과는 돈으로 나타나게 된다.]]> 평상심 Fri, 01 Jun 2007 01:40:37 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=343  
주택을 구입하고자 하는 사람들에게는 이런 공통점이 있다. “다운페이(선금지불) 최대, 월메이먼트 최소.” 그러나 다운페이도 적게 하고, 동시에 월페이먼트도 적게 낼 수 있는 방법도 있다. 저소득층에게 불리한 강제성 보험인 PMI(Private Mortgage Insurance)를 가입하지 않는 것이다. 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하면서도 PMI 가입을 않는 방법을 알아본다.

PMI는 주택을 구입할 시 주택가격에 대하여 20% 이하의 선금을 지불하는 사람에게 해당된다. 은행을 연체(default)로부터 보호하려는데 목적이 있어서다. 때문에 적은 돈으로 주택구입을 하고자 하는 사람은 이 보험에 대한 선행가입이 이뤄지지 않는 한 주택융자는 거의 불가능하다.

PMI 보험은 대부분 주택가격의 10% 정도를 다운하는 사람들이 가입한다. 10%의 다운페이먼트를 하고, 나머지 융자받는 금액이 100,000달러가 된다면 매달 약 40달러를 낸다(연간 480달러). 융자금액이 200,000달러 일 땐 연간 약 960달러의 보험료가 든다. (집 값이 오르지 않은 상황에서 월페이먼트만으로 10%의 원금이 줄이기 위해서는 약 7-9년 정도가 소요된다. 설사 집 값이 올라갔다 해도 요구하지 않는 한 PMI 보험은 자동으로 제거되지 않는다. 보험을 제거하는 데는 복잡한 서류 절차를 밟아야 한다.) PMI 보험료는 이렇게 불리한 점이 많기 때문에 몇 가지 사항을 고려하여 PMI의 액수를 줄이거나 없애는 방법을 알면 매달 내야하는 융자금 상환금을 줄일 수 있다.

첫째. PMI 보험을 없앨 수 있는 자격을 갖춘다. 10%를 다운하고, 구입한 집의 시세 가격이 2년 정도 오르고, 주택을 구입한 후 2년간의 월페이먼트를 제 날짜에 확실히 한 기록이 있으면 PMI 보험을 없앨 수 있다. 은행에 PMI 보험 제거 신청을 할 시 주택 주정부 자격증을 소지한 주택감정사(Licensed Appraiser)로부터의 감정을 받는다. 1999년 7월 29일 이후 PMI와 함께 집을 구입했을 경우 1998년 통과된 주택소유주 보호법(The Home Owner Protection Act of 1998)이 적용된다는 사실을 잊지 말라. 이 법은 주택 에퀴티(equity)가 처음 집 구매가격에서 22% 이상으로 올랐고, 월페이먼트에 있어서 연체한 기록이 없을 때 복잡한 서류 준비 과정이 없이 자동적으로 소멸되는 것이다(몇몇 예외 있음).

둘째, 주택을 20%보다 적은 다운페이먼트로 구입했을 경우에도 PMI 보험을 제거할 수 있는 방법이 있다. “80-10-10 프로그램”의 이용이다. 주택가격의 10%의 다운페이먼트만 하고, 나머지 10%를 2차 융자로 동시에 융자를 받음으로써 1차 융자금을 80%로 맞춘다. 예를 들어 200,000달러 주택을 그 집 값의 10%인 20,000달러의 다운페이먼트를 내고 구입한다고 하자. “80-10-10 프로그램”을 이용할 경우 1차 융자금액은 160,000달러가 된다($200,000*80%=$160,000). 또 1차 융자금 160,000달러에 대한 30년 고정금리가 7%라고 가정한다. 이 경우 1,064달러의 월페이먼트가 나온다. 2차 융자금액은 20,000달러가 된다($200,000*10%=$20,000). 2차 융자금액의 금리가 30/15 (30년 상환 프래임에 15년 후에 남은 원금을 모두 갚는 방식) 프래임으로 고정금리가 9%라고 가정한다. 여기에 대한 월페이먼트는 160달러가 되며, 1차와 2차를 합한 총 금액은 1,224달러가 나온다.

반면 10% 다운페이를 내고 PMI를 가입해서 지불하는 월페이먼트는 1,197달러가 된다. (180,000달러를 7% 30년 고정이자로 계산.) 180,000달러에 대한 PMI 보험료는 매달 72달러. 총 페이먼트는 1,267달러다($1,197+$72=$1,267). 다시 말해서 “80-10-10 프로그램”을 사용하면 월 43달러, 30년(360개월) 동안엔 무려 15,480달러가 절약된다.

세금공제 혜택도 따른다. “80-10-10 프로그램”은 추가로 빌리는 10%에 대한 대출금 이자중에서 일정 부분 세금공제가 가능하기 때문이다. (PMI는 혜택 없음.) 이런 이유로 적은 돈으로 주택을 구입할 땐 가능하면 꼭 2차 융자를 통하여 20% 다운페이먼트 금액을 만들어 PMI 보험금을 피하고, 또 세제 혜택도 받아내면 주택가격을 더 낮추는 것과 같은 효과를 본다.]]> 평상심 Thu, 31 May 2007 01:38:33 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=342  
PMI는 “Private Mortgage Insurance의 약자로서 집을 구입할 때 드는 보험이다. PMI는 어떤 경우에 적용되고, 또 이 보험료 지불을 어떻게 피할 수 있는지를 알아본다.

집을 구입할 때 집 값의 20% 이하를 다운페이먼트로 지불하면 은행은 주택융자 대출금 회수를 위해서 PMI라는 융자대출금보험을 강제로 들게 한다. 바이어가 주택 값의 20% 이하 다운하면 이 보험가입은 피할 수 없다. 보험료 지불인은 바이어고, 수혜자는 은행이다. 즉 바이어의 페이먼트가 연체나 다른 이유로 차압을 당하게 되면 돈을 빌려 준 은행이 피해를 보는데 이때 은행에 피해나는 것을 막기 위한 보험이다.

PMI는 어떻게 지불하나? A가 300,000달러 집을 구입한다고 하자. 만약 A가 15%를 다운한다면 45,000달러를 지불한다. 나머지 255,000달러는 융자를 받아야 한다. 이때 지불해야 하는 PMI 프레이움은 연간 융자금액의 약 0.32%정도, 월페이먼트로는 약 68 달러가 된다. 10% 다운하면 융자금액의 약 0.55%정도로 더 높다. 매월 124달러가 보험료다. 만약 5%만 다운하면 PMI 보험비는 훨씬 높은 융자금액의 1.1%정도가 돼 매월 261달러를 보험비로 지출해야 한다. 다운페이먼트 금액이 낮으면 보혐료는 비싸진다.

PMI 보험비용을 줄일 수 있는 방법은 크게 세 가지 있다. 첫째, 재융자를 통한다. 처음 집살 때 20%보다 적게 다운하고 집을 샀지만 현재는 집 값이 많이 올라서 에쿼티가 높아졌다. 하지만 은행은 PMI 보험을 자발적으로 없애주지 없애준다 해도 조건이 까다롭다. 이때 다른 금융권을 통해 재융자를 받으면  PMI 보험료 지불을 피할 수 있고 저금리 재융자로 월페이먼트도 현저히 낮출 수 있다.

둘째, “Piggyback Loan”이라는 융자를 받는다. 보통 “80-10-10”이나 “80-15-5”라고 일컫는다. 즉 10%나 5%를 다운할 경우 10%나 15%를 2차로 융자함으로써 일차융자를 80%로 맞추고 PMI 보험료 지불을 피하는 방법이다. 장점은 2차 융자에서의 이자는 세금공제를 받을 수 있다. 단점은 2차 융자 금리는 높은 점이고 신용기록이 좋아야 이런 프로그램의 혜택을 받을 수 있다는 점이다.

셋째, “Portfolio Lender”를 통한 재융자가 있다. 대출인이 지난 1-2년간 월페이먼트를 늦게 낸 적이 없고, 신용점수가 높고, 직장이 안정되고 수입이 집페이먼트에 충분하다면 융자브로커를 통하여 PMI 보험료 지불을 피할 수 있다. Loan-to-value(LTV)가 80%가 약간 넘는다고 해도 협상으로 가능하다. 이때 중요한 것은 브로커가 하자 없는 서류로 렌더를 무리없이 설득시킬 수 있어야한다.]]> 평상심 Thu, 31 May 2007 01:38:09 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=341  
사업상 문제가 생겨 갑자기 급한 돈이 필요할 때가 있다. 저축해둔 돈은 몇 푼 되지 않고, 그렇다고 돈을 빌리기도 수월치 않고, 이런 경우엔 참으로 난감하다. 그러나 집에 에쿼티가 있다면 이것이 구세주가 되어줄 수 있다. 이것을 담보로 별 어려움 없이 융자를 받을 수 있기 때문이다.

그러나 주택에 대한 에쿼티가 있어도 은행에서 돈을 융자받지 못할 수도 있다. 에쿼티가 너무 적어 고객이 원하는 만큼의 돈을 대출할 수 없다든지, 혹은 서류상의 하자가 있어 대출을 꺼려할 수 있다. 이런 경우엔 차선책으로 주위의 사람을 통해서 돈을 융통할 수밖에 없다.

사업가 A씨는 이런 일을 당하여 가까운 사람으로부터 돈을 꿨다. 꿔간 돈으로 급한 불을 끄고 사업도 순조롭게 진행되었다. 그리하여 약속한 기일 내에 원금과 이자를 갚을 수 있었다. 몇 년 후 새롭게 사업을 번창시킬 생각으로 사업융자로 신청했다. 그런데 이게 무슨 일인가? 집에 지난 번 갚았던 융자가 집문서(Title)에 2차로 아직 남아있는 것이다.

청천벽력이었다. 남들 일만으로 생각했던 일이 일어난 것이다. 어떻게 이런 일이 일어날 수 있었을까? 혹시 그 사람으로부터 사기를 당한 것이 아닐까 하는 생각에 화가 머리끝까지 났다.

그러나, 대부분 이런 일들을 살펴보면 사기 당한 것이 아니다. 자신의 무지함으로 서류정리를 제대로 해놓지 안 했기 때문에 일어난 실수가 부지기수다. 대부분 은행에서 2차 융자를 받고 그 돈을 갚았을 때는 이런 문제가 없는데, 개인으로부터 돈을 빌렸을 경우엔 이런 일이 빈번하다. 어떤 일을 잘못하면 이런 일들이 벌어질 수 있는지에 대해서 몇 가지를 알아보자.

(1) 빌린 돈을 갚기 위해 마지막 페이먼트(Last Payment)를 보내면서 돈을 빌려준 사람(Beneficiary)에게서 차용증서(Note)와 “신탁증서(Deed of Trust)”를 돌려 받는 것을 잊지 말라. 이때 Deed of Trust의 재양도(Re-conveyance) 난에 채권자의 서명을 꼭 받아 놓아야 한다. 서명이 없으면 무효다. (2) Deed of Trust 에 어떤 수탁인(Trustee, 주로 Title company)의 이름이 명시되어있는지 살펴본다. 돈을 빌려준 사람(Beneficiary)에게서 받은 차용증서(Note), 신탁증서(Deed of Trust)를 수탁인(Trustee)에게 보내야 한다. 서류는 “Re-conveyance”로 65-75달러의 수수료와 함께 보낸다. (3) Trustee는 Note와 TD(Deed of Trust)에 문제가 없는지 자세히 살핀다. 이상이 없으면 “Full Re-conveyance”라는 서류를 만들어 해당 카운티 등기서(County Recorder's Office)에 등기시킨다. 절차를 마치는 데는 1-3개월 정도 소요되며, 한 단계라도 하자가 있으면 재양도(Re-conveyance)가 이뤄지지 않는다.

은행은 돈을 대출해간 사람(Trustor)이 돈을 다 갚으면 그 사람에게 차용증서(Note)와 신탁증서(Deed of Trust)를 별다른 설명 없이 돌려준다. 이때 이런 증서를 돌려 받은 사람은 재양도(Re-conveyance)에 대한 서류처리를 마무리 지어야 하는데, 그냥 방치해 두는 경우가 빈번하다. 그러다 나중에 집을 팔거나 혹은 재융자를 받게 될 때 집에 대하여 아직 2차 린(Lien)이 걸려있는 것을 발견한다.

이런 실수는 대부분 담보로 돈을 빌려쓰고 갚고 나서 시일이 지난 후 알게된다. 이런 실수를 방지하려면 대출 받아 쓴 돈을 갚고 내 집에 다시 내 이름으로 “재양도(Re-conveyance)”가 되어있는지를 알아보아야 한다. 재양도 확인은 아무에게나 알아보기 힘들다. 위의 3단계 일을 마치고 2-3개월 후 부동산 에이전트, 에스크로 회사, 혹은 모게지 회사에 있는 친분 있는 사람이 Title Company를 통하여 알아볼 수 있다.]]> 평상심 Thu, 31 May 2007 01:37:42 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=340  
주변서 주택을 차압당하는 경우를 종종 목격한다. 사업이 불경기로 곤두박질하거나, 회사서 감원되었거나, 그렇지 않으면 갑자기 건강상 문제가 생겨 병원에 입원하여 주택 페이먼트를 몇 달 이상 못하게 될 경우 주택은 은행으로부터 차압(Foreclosure) 당한다. 그러나 차압에 대하여 기본적 지식만 있어도 주택 차압을 피할 수 있다는 사실을 아는 사람이 얼마나 될까? 어떤 과정으로 차압이 이뤄지고 어떻게 차압을 방지할 수 있는지를 알아본다.

첫째, 은행은 주택소유자가 1-2개월 정도 페이먼트를 내지 않으면 Notice Of Default Process라는 절차를 밟아 차압에 들어간다. 은행은 신탁자 (Trustee; 주로 Title Company)에게 “Notice Of Default (N.O.D.)를 등기하도록 요구한다. 이렇게 됐을 경우 Notice Of Default는 관할 카운티 등기소에 등기되고, 다른 모든 사람들이 이 기록을 열람할 수 있다. 이때 채무자(Borrower; Trustor)는 N.O.D.가 등기된 후로부터 90일 안에 그간 밀렸던 페이먼트와 벌금(Late Charge)를 지불하면 집 차압(Foreclosure)을 막을 수 있다.

둘째, 월페이먼트를 내지 않으면 신탁인(Trustee)이 주택 판매에 대한 통보를 하는 방법으로 주택을 처리하는 방법이 있다. Notice Of Trustee's Sale이라고 말한다. 90일의 유예 기간이 지나도 집에 대한 페이먼트를 하지 않을 경우의 일인데, 이 경우 신탁인은 Notice Of Trustee's Sale을 공고한다. 즉 N.O.S. Document를 일반인들에게 알리는데 신문을 통하여 알린다. 공고는 일주일에 한 번, 그리고 최소 3주간 연속해야 한다. 90일의 유예기간과 최소 21일이 더 지나면 N.O.S.는 경매 날짜를 잡아 팔 수 있다. 이때 구매하고자 하는 가격이 은행의 융자금액보다도 적으면 그 집은 은행으로 넘어간다. 그러나 캘리포니아 주법은 경매일 5일 전에 밀린 월페이먼트, 벌금, 그 외의 부대비용을 지불하면 주택 차압을 피할 수 있다.

셋째는 새 주인이 주택을 소유(Obtaining Possession of the Property)하는 단계다. 경매로 집주인이 바뀌었는데도 불구하고 옛 주인이 나가지 않고 살 경우 옛 주일을 내보내는 데 6개월 소요된다.

집을 계속 소유하려면 애초부터 차압에 들어가지 않게 하는 것이 제일이다. 어떤 방법으로 차압을 미연의 방지를 할 수 있는지를 알아본다.

첫째, 유비무환적 재정 준비를 하라. 적어도 3-6개월 정도의 주택 월페이먼트를 지불할 수 있는 대비를 하라. 불의의 사고를 당해도 여유 자금으로 월페이먼트를 계속 할 수 있다. 둘째, 부득이 늦게 페이먼트를 내야 할 경우 미리 은행에 전화하여 재정적 사정을 말하고 도움을 청하라. 예를 들면 이번 달에 어려워 페이먼트를 못 내지만, 이번 달 분을 둘로 나누어 다음달과 다다음 달에 낼 수 있도록 허락을 받을 수도 있다. 은행은 복잡하고 비용이 많이 드는 차압보다 채무자를 도와줘 위기를 극복하도록 노력해 준다. 셋째, 파산(Bankruptcy) 신청으로 차압을 피할 수 있다. 이 방법은 가능한 피하는 것이 좋다. 달리 할 수 없는 지경에 도달했을 경우에만 써라. 챕터 13은 차압을 중지시키고 채무자가 최소 1-2년, 최대 4-5년간의 시간을 벌어 사업에 대한 빚을 천천히 갚을 수 있도록 만들어진 것이다. 챕터 13은 다시 사업을 계속 하여 재기하고자 하는 사람이 주로 사용한다.

은행과 합의하여 차압을 막는 채무조정을 하거나, 파산법을 적용하여 주택을 보호한다 해도 일단 크레딧에 손상이 갔으면 그 기록이 7년 이상 신용보고서(Credit Report)에 올라간다. 때문에 유비무환적 재정상태를 유지하는 것이 자산을 지키고 궁극적 미국생활에 도움이 된다는 점을 잊지 말라.]]> 평상심 Tue, 24 Apr 2007 01:40:41 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=339  
부동산 소유권 보호는 어떻게 이뤄지는지 알아본다. 크게 두 가지로 볼 수 있다. 보험을 통하여 기본적 부동산 재산을 보호하는 것과, 부동산 소유 형태로 보호하는 방법이 있다.

기본적 부동산 재산 보호는 소유권보험(Title Insurance)을 가입함으로써 부동산 재산을 보호할 수 있다. Title Insurance 회사들은 예비소유권 조사 보고서(Preliminary Title Report)를 부동산 구입자에게 전달하며, 이 예비 조사서는 등기 서류, 법정 기록, 부동산의 인명색인 등등 기록들을 싣도록 하고, 구입자로 하여금 예비 조사서를 살펴 다른 사람들이 혹 소송청구를 한 기록이 있는지 알아 봐 매입자가 확실한 소유주가 될 수 있는지를 알아본다.

소유권보험(Title Insurance)이 필요한 이유는 문서 위조, 양도자의 법적 자격, 세금 미납, 무효 서류, 이름 중복/혼동, 갑자기 나타난 상속인, 배우자의 권리, 은행 빚, 사기, 실수 등등으로부터 새 구입자를 보호하려 함에 있다.

소유권 형태로 재산을 보호하는 방법은 크게 두 가지로 나눈다. “단독소유권”과 “공동소유권”이 있다. “단독소유권”은 재산을 혼자 소유하는 것으로 혼자 서명하여 소유권이 양도되고, “공동소유권”은 다른 사람과 함께 공유한다. 공동소유권은 또 다음의 3가지로 세분되어진다. (1)공유부동산권(Tenance In Common). (2)합동부동산권(Joint Tennacy). (3)부부공동소유권(Community Property).

첫째, 공유부동산권(Tenancy In Common)은 여러 사람들이 함께 투자할 때 쓰이는 소유권 형태다. 특징은 각각의 투자자가 각자의 소유지분(Interest)을 투자액에 따라 분리한다. 만약 “갑”이라는 사람과 “을”이라는 사람이 한 아파트 건물을 각각 25%와 75%의 비율로 투자하여 구입했다하자. 그리고 “을”이 자기의 몫을 팔려고 한다 하자. 이 경우 “을”은 자기 몫 25%에 대한 소유권을 발동하여 “갑”의 동의 없이 자기 가족이나 혹은 타인에게 마음대로 양도하거나 소유권을 팔 수 있다.

둘째, 합동부동산권(Joint Tenancy) 소유권 특징은 두 사람 이상이 소유하는 것이다. “갑”과 “을”이 건물을 구입할 경우 서로 같은 비율로(50:50) 투자하여 건물을 구입해야 한다. 설사 한 사람이 모든 돈을 투자하여 구입하더라도 구입 후 소유권은 반반(50:50)이 된다. 이 소유권의 특징은 한 소유권자의 사람이 사망 시 나머지 생존한 소유권자들에게 사망자의 권리가 100% 이양된다. 소유권을 타인에게 양도하거나 팔 수 없는 것이 단점이다. 예를 들어 재산 있는 사람이 다운을 많이 하고 새로운 배우자와 집을 합동부동산으로 구매했다 하자. 그리고 돈을 많이 다운한 사람이 사고로 사망했다 치자. 이런 상황이 벌어지면 사망자의 자녀는 단 한 푼의 돈도 상속받지 못한다. 모든 돈이 새 배우자에게 넘어간다.

셋째, 부부공동소유권(Community Property)이다. 이 소유권 형태는 9개 주(State)에서만 인정하고 부부지간에만 가능하다. 부부가 각자의 소유권을 따로 주장할 수 있기 때문에 부부 중 한 사람 사망 시 재산의 반은 생존자의 것이며 나머지는 사망자의 유언에 삼자에게 상속권이 넘어간다. 캘리포니아주는 그러나 2001년7월1일을 기하여 한 배우자 사망 시 부부공동소유권의 특징을 그대로 유지하면서 생존자에게 자동으로 넘어가게 할 수 있는 법령을 시행하고 있다. 이 경우 소유권 증서에 그렇다는 내용이 기록되어져 있어야 가능하다.

재산 보호는 확실한 의도를 알고, 또 그 의도에 적합한 법적 조항을 알아야 확실한 재산권을 보호할 수 있다. 특히 늦게 재혼한 사람이 다른 여자/남자와 잠시 결혼하여 살다 세상을 뜬다해도 자들에게 재산권이 돌아가고자 할 때는 공유부동산권(Tenancy In Common)과 같은 방법으로 재산을 보호하면 좋다.]]> 평상심 Tue, 24 Apr 2007 01:40:19 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=338  
미국은 보험 천국이다. 마치 보험으로 사회가 돌아가는 느낌을 갖게 한다. 부동산 매매도 마찬가지다. 거래 액수가 크다보니 보험이 연관되지 않고는 부동산 거래를 할 수 없다. 혹시 주택을 매매하면서 중요한 사항에 하자가 있을 상태에서 그런 것을 모르고 계약하여 주택을 구입하면 나중에 그 소유권 자체를 잃을 수 있을 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 주택 매매에 있어서 어떤 종류의 보험이 관련되었는지 알아보도록 하자.

주택 보험은 크게 2가지가 있다. 모든 보험은 주택 매매 시 에스크로(Escrow)에 들어갈 때 들게 되는데, 우선 기본적으로 커버되는 CLTA(California Land Title Association)라는 보험이 있고, 좀더 커버리지(coverage) 범위가 넓은 ALTA(American Land Title Association) 보험이 있다.

CLTA 보험은 크게 세 가지를 기본적으로 커버한다. 첫째, 주택 소유권에 대한 법적인 하자가 발생했거나 나타났을 때(Lack of capacity of a party in the chain of title). 둘째, 집문서가 주택 구입자에게 제대로 전달되지 않아서 소유권에 대한 문제가 생겼을 때(Deeds not properly delivered). 셋째, 집문서 증서나 그에 관련된 서류가 위조되었을 경우(Forgery). 일단 이런 세 가지 종류의 문제가 나타나면 CLTA보험에 의해 주택 소유권을 보호할 수 있다. 그러나 이 외의 문제로 야기되어지는 소유권에 대한 문제가 생긴다면 집을 잃을 수 있다.

CTLA 보험으로 커버되지 않는 것들은 다음과 같다. 첫째, 지역권과 취득권이 공문서에 나타나지 않았을 경우(Easements and liens that are not shown by the public records). 둘째, 거주지 땅에 대한 권리와 배상권에 문제가 일어났을 때(Rights or claims of persons in physical possession of the land). 셋째, 공문서에 게재되지 않은 사항들이 주택에 대한 검사나 토지측량으로 인하여 새로운 사실이 나타났을 때 (Unrecorded claims not shown by the public record that could be ascertained by physical inspection or correct survey). 넷째, 광산권, 특허권에 연관된 문제, 수로(水路)권리, 공권력에 의하여 야기되는 문제(Mining claims, reservations in patents, water rights and government actions such as zoning ordinances).

ALTA 보험은 CLTA가 커버하지 못하는 위의 4가지 문제들을 커버해 소유권을 보호해 준다. 이런 이유로 주택융자금을 대출 내주는 은행은 ALTA 보험이 가입된 경우에만 융자금을 내주는 것이 상례화 되었다.]]> 평상심 Tue, 24 Apr 2007 01:39:53 -0700 http://www.bmlee.com/bbs/board.php?bo_table=mortgage_kr&wr_id=337  
주택은 구매 절차도 중요하지만 구매 후 집을 어떻게 보수관리를 잘 할 수 있나 하는 것도 중요하다. 집 관리를 잘하여 윤택(?)나게 유지하면 팔 때 시세가격보다 더 많이 받는다. 그렇지 않고 그냥 저냥 살다 팔고 나가면 시중가격보다 헐값으로 팔게된다. 집 관리는 주인이 주기적 수리보수를 잘하면 십 수년이 지나도 새집같이 유지되지만, 그래도 주택 매매할 때는 보험가입으로 생각지 않게 일어날 수 있는 문제 해결책을 마련해 놓는 게  좋다.

문제 해결책 마련은  Home Protection Plan이나 Home Warranty같은 보험으로 한다. 이 보험은 보통 주택매매 시 셀러가 부담해 주는데 이유는 집을 빨리 팔기 위함이라고 말한다. 그러나 이런 류의 보험을 드는 더 중요한 이유는 집을 팔고 난 후 얼마 되지 않아 바이어가 집에 대한 하자를 트집잡아 거금의 손해배상을 청구하거나 고소하는 것을 예방하기 위함이다. 대개 집의 하자가 나타나면 바이어는 셀러에게 집의 하자를 미리 밝히지 않았다는 이유로 금전적 손해배상을 청구하는데, 액수가 적고 크고를 떠나 일단 불평이 들어오면 셀러는 신경 쓰인다. 때문에 이런 것을 예방하기 위해서 Home Protection Plan이나 Home Warranty를 들어놓는 게 집을 양측 매매자들에게 좋다.

예를 들면 온수기(Water Heater)가 집을 판지 몇 주일이 안돼 고장날 수 있다. 이 경우 바이어는 셀러에게 어떻게 그런 문제를 밝히지 않고 집을 팔 수 있나 하고 문제 삼을 수 있다. 무더운 날 중앙에어컨(Centralized Air Conditioning)이 고장 나 찜통에서 1주일을 바이어가 혼났다면 문제는 더 심각해진다. 하지만 집을 매매 시 양방이 상의하여 Home Warranty와 같은 보험을 들었으니 문제가 생기면 보험에 연락하여 고치는 것으로 합의해 놓았다면 어떤 문제가 일어나던 셀러는 거의 신경 쓸 일이 없다.

고장났을 시 들어가는 비용은 45-60달러(Deductable) 들어간다. 거의 모든 고장이 보험으로 커버된다. 보통 일년 단위로 프레미엄을 지불하는데 연간 300-500정도면 충분하다. 이 보험은 집을 구입하기 전에 신청하여 집 구매계약이 마무리 지어짐과 동시에 유효하다. 만약 집을 구입하기 전 그런 보험료를 낼 필요가 없다고 생각하여 구입하지 않았다가 집 구입 후 마음이 바뀌어 보험에 가입하려 한다면 보험가입은 불가능하다.

집 보수 및 유지비는 일년에 집 값의 1% 정도로 잡는다. 하지만 생각지 않게 큰 문제가 발생하면 고장이 일반적 수리/보수비인 1%의 몇 배가 들 수 있다. 때문에 보험가입은 되도록 피하지 않고 가입하는 게 좋다.]]> 평상심 Tue, 24 Apr 2007 01:39:35 -0700